美国房地产是不是开始面临衰退了？——这样的一个问题，美国的民众从2017年就开始有这样的一个隐隐的担心。那到了今年以来，这个担心变得越来越重。”
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美国房地产的经济周期
得比较
美国的房地产的记录，从长远来看是一直上升的，但是中间有这样子的周期。它的上升是因为美国整体的人口流入，会推高房地产的价格。而这个周期是当中必然发生的事情。刚才说的是一个大约的数字，具体多长时间会发生，这个其实是没有人能够确切知道的。但是我们知道2008年出现了金融危机，金融危机到现在已经10年了，距离11到13年似乎已经非常接近了。
如果我们非常机械地来考虑的话，那好像新一次的危机马上就要到来了。
从身边的体验来讲，美国西海岸原先房价涨得非常快，价格非常高的一些区域，像加州、西雅图，在很多地区已经出现了显著的回落。这样的情况让很多人担心，这是不是一种什么样的迹象？
首先来分析一下现在美国房地产市场的基本情况，究竟它是不是面临新一次衰退，但是更重要的话题在于，要跟您分享几条建议。也就是在当前的形势下，更重要的是我们该怎么办。因为某种意义上讲，预测什么时间新一次的衰退会发生。就有点像是算命，你去问不同的专家，他们每个人给你的答案可能是不一样的。
并不是说衰退的时候一切都晚了，什么都做不了。衰退的时候有衰退时候的机会，我们去看2008、09年的时候，那个时候什么人在当时的市场上挣到钱，这就是经验。有很多的方向，我们叫做Recession proof，它是能够抗衰退的，甚至于说越是衰退的时候，它的生意越好。
给大家看一个图，它所表现的是美国的经济增长的时长。我们现在所处的这个时间，是历史上排名第二长的增长时期；到今年九月份为止，这个经济增长已经持续了112个月。
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新一轮的衰退是否即将到来？
有人非常乐观地预计，我们这一次所经历的经济增长可能还要持续十年。但是，我们真的就这么幸运，要经历一个史无前例的最长的经济增长期吗？这个有可能吗？如此长经济增长，是不是会有意味着新一次的衰退马上就会到来？
但隐约一些迹象已经在显示房价它涨不上去了，像刚才说的有一些之前涨的非常快的地方已经在降价。这是一种迹象。另外，我们也可以看到，2018年美国房价上涨的幅度预计会达到通胀的两倍，这个是被看作是一个危险的信号。
而且，我们也能够看到一些城市显著的风险，因为他们的房价在2016年底的时候已经显著高出了2008年金融危机之前的价格。
这些城市主要有以下七个：它们是丹佛、达拉斯、波特兰、西雅图、波士顿、旧金山和夏洛特这七个地方。
我们也能够看到房地产和经济研究的网站zillow，他们曾经问过美国房产的下一次的衰退会在什么时间发生，这些专家有不同的答案，但是比较集中的一个答案是，有22%的人认为会发生在2020年的第一个季度。另外也会有一些人认为他不会马上出现，而可能会发生在2026年，这个结果是用另外不同的经济模型所预测出来的，它不是zillow这次调查当中的结果。
03
下一次的衰退会有什么特点？
我们看一下zillow他们的调查结果，那现在的一个问题就是我们对于一些房价下降的现象，怎么理解他是不是直接导致美国的房地产要发生衰退的原因？是不是美国的房地产要发生衰退的一个直接的信号呢？
这个当中有一个因素，我们可以看看美国房价一年当中的规律，你会发现它在秋季和冬季是会降价的，也就是每年到了秋季和冬季，我们去看他的成交价和卖家的要价之间的百分比，你会发现这个曲线在这两个季节会显著地向下走。
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