经历两次地产崩盘,我看当前租房情况和房市展望

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房地产会不会崩盘不是你以为房价太高就会崩盘,往往是看似很高却还有更高。相反,下跌的时候看似很低却深不见底,关键还是供需关系。以下是最简单的分析。

比如说,一个年收入6万美元的中低端家庭,每月5000美元,交不了多少税,以4500美元实际到手收入计算,可以拿出三分之一,1500美元用来租房子,当市场紧张租不到房子,就只能压缩其他开销,房租2000美元甚至2500美元也不得不租,因为不能睡大街上,住房是刚需。

再比如,一个地区有110户家庭需要租房子,市场上只有100套房,租不到房子的十户要不去和100户有房子的分租,或者不得不向周边远处寻找。这种情况下,房价崩盘几乎不太可能。相反,一个地方有九十户家庭需要租房,市场上有一百套房子,指望房价上涨房租上涨则很困难,如果再看到大兴土木,要小心了。南加州这里目前就是处于只有有限的可出租房,而找房子住的人像热锅上的蚂蚁,肉少狼多,所以,房地产崩盘,或者说近期崩盘,听听而已。

最后说一下投资出租房子的面向问题,就以橙县orange county为例,中间家庭收入是8.2万美元,中间房价是65万美元。低端两房共度屋condo 30万美元起,独立住宅single family 50万美元起。一户年薪10万美元的中产家庭,可以负担每月3000美元的房租,能租到高档的公寓或康斗,也可以租到相当不错的独立住宅。但3000美元以现在的利率能借到60万美元,借60万美元还贷款可以买到上等的康斗或说的过去的独立屋,当然会有地税和其他费用,那就少借点,放些头款。贷款一般用三十年,还贷款额是固定的,而且是定存,利息还可以抵税。

租房子住要面临被涨租的问题,所以,这个薪水阶层的人百分之九十会有意愿买房,也有能力去买房,租房子只是权宜之计,因为房客有选择,房东就是被选择。

而低端收入人群,就以家庭年收入6万美元计算,每月能负担到大约2000美元左右房租。这部分人百分之九十平时生活都捉襟见肘,寅吃卯粮,不要说买房,连头款都存不下来。鲤鱼跳龙门,乌鸦变凤凰的事情鲜有发生。所以,出租房子面向这个群体,对地主来说是吃定了。

几十万美元的房和几千万美元的房形成一个金字塔形状,南加州有两个金字塔顶端,橙县Newport beach 是其中之一,顶端的房价不能作为房价涨跌的风向标。而低端房价是基础,是芸芸众生赖以栖身之地。租房市场也是金字塔形状,在低端出租房市场一房难求的状况下,房价就稳定,而且会处于上升趋势。没有几个人能先知先觉,准确无误的预测房地产崩盘,我也不想去做预测,即使遇到崩盘,因为有房租支撑,不必惊慌失措。

从2012年房价上涨到现在已经持续了好几年,涨幅在逐渐趋缓。但房租的大幅上涨是近两三年的事情,而且继续上涨,看不到滞涨的情况。经济层面好,最低工资继续向每小时$15块钱挺进。如果对比两年前和今天的投资,可以说两年前房价也是高点,而两年来房租的上涨幅度超过房价,预期未来两三年仍然是这种情况。虽然今天投资同一个房比两年前要高出几万,但也要看清房租也在增长。南加州大多数地区在过去的十五年里房租翻了一倍,部分地方只用了十年时间。

二十多年前定存利息达到百分之十的时候,投资房地产当然要追求超过百分之十的年回报率。历史可以是惊人的相似,却不可以重复。今天的存款利息几乎是没有,南加州这里追求百分之十的回报率无疑是缘木求鱼。现阶段股市高房价也高,银行利息又低,手里有钱总要有个去处。钱放银行,特别是几十万上百万的大数,被通货膨胀一冲,无疑是慢性自杀。

不是任何人都对股市感兴趣,也不是什么人都有炒股的本事,投资股市和炒股是两回事,什么事情带有炒字就是投机行为,包括房地产。投机成功是小概率事件,成功的机率很小。

那就还要来看房地产,当然,房地产也不是一点风险没有,特别是借贷款买豪宅,低回报率,期望未来升值,这就有赌的性质。但就投资的安全性来说,房地产容易控制,任何投资都有风险,只不过大小而已,房地产的命运是掌握在自己手里,可以将风险降到最低。南加州现在放百分之二十五到百分之三十头款,用房租支付所有开销。从长远发展来看,土地的不可再生性必然会促使房价房租的增长,只不过地区差异很大,有的地方现金流好,有的地方房价上涨快,两利最少要图一个,南加州依然是两利都有可能图到。

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