敲重点，投资美国房产，这些一定要了解!

早在2016年，由亚洲协会和罗森咨询公司发布的中国在美国房地产市场的投资额显示，国人在美置业总额已超过3000亿美元，首次超过加拿大人。粗略一算，中国人在美置业总额接近国内富人榜前十名财富总额的2倍。美国房产市场再次成为全球最安全和收益稳定的房产投资国。

在美国买房到卖房，涉及到的问题会较多，提前咨询、仔细规划是投资美国房产的必修课。今天盘点了美国房产投资的部分常见问题，希望能为投资人在美国投资置业提供参考。

买房与贷款

没有绿卡可以买房吗?

美国大部分投资项目都向非美国居民开放，所以没有绿卡也可以买房。

没有绿卡是否可以贷款?

没有绿卡也是能够贷款的，并且由于贷款增加了杠杆，用好了还能提高投资收益。

申请贷款需要的条件?

银行主要考察贷款人的还款能力。对于美国当地居民来说，银行会根据其过去两年的工资证明，报税表及信用积分等来判断是否发放贷款。

绿卡与非绿卡居民交税有区别吗?

没有区别，税率相同。只在报税的抵扣上会略有不同，基本没太大的区别。

移民前还是移民后买房合适?

移民后买房主要看是否报税和报税的多少，如果购买的房产价格高于报税时填写的年收入是会有麻烦的，所以建议在报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。

哪些银行可以用中国收入证明来贷款?

汇丰银行、工行、华美银行、国泰银行等都可以。

已经报过税了，但收入不高还能贷款吗?

对于已经报过税但收入不高的投资人，美国很多的正规的贷款机构还是能够贷款的，不过它的利率会高一点，同样的条件下，可能高出1%到2%。

目前银行贷款利息?

目前美国整体利率比较低，利率大多数在百分之四以上。具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。比如贷款5年，其利率就会低一些，7年稍微高一点，15年就更高了。

用公司还是个人名义买房?

用公司或个人名义买房，主要是看对责任的限定。如用公司来买房，可能需要报公司的税表，同时公司需要给股东开K1的税表。如果是个人，报税就会简单一些。

一般新移民最多可以贷多少?

有绿卡，信用积分好的情况下可以贷款70%的金额。如果没有绿卡，那么每个银行能贷到的数目不同，但大多数都在50%到60%(视个人资产和收入情况而定)。

投资美国房地产的税费

在买房时产生的费用：

第一类：贷款的利息和贷款的那些point，还有房产税，这些可以在报税时抵扣。

第二类：与房屋交易有关的费用，比如产权，产权保险、律师费、产权登记费，这些不可以抵税。

第三类：与申请房屋贷款有关的一些费用，例如物业的估值费用，信用报告费用，还有贷款的手续费、银行或者贷款公司的审核费或者行政费、文件费，这些与贷款有关的费用是不能抵税的，也不能加在房屋的成本之上。

第四类：是房屋的保险，利用火险、地震保险等，它同样也不能抵税，也不能附加在房屋的成本之上，是一个纯粹的费用的支出。

房屋持有期间产生的费用：

房产税：大概是买价的1%-3%不等。

保险费：主要是火灾保险，一年大概1000~3000美元(若小区在洪水区，还有洪水险)。

物业费：(如果小区有物业管理)，每年费用100-2000美元不等，看小区环境。

持有期间，有哪些费用可以抵税?

自住房：在发生的费用里面，房地产税和贷款利息可以用作抵税。

出租房：所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。

折旧费：折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年，商业地产是39年。假如一套房子是275万美元，那么每年的折旧费就是10万美元。

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