买房前要做6个月甚至更长时间的准备

(1) 发现自己的需要

草拟一个条件表，区分哪些是你买房“必须要有的条件（Must have）” 而哪些是“锦上添花的条件（nice to have）”。比如单身无孩的买客可能倾向于买一个上班交通方便的房子；而有孩家庭的买客可能偏向于买“学校好”“带院子”的独立别墅，而投资者希望买大学附近的房， 以房养学或收取租金。

(2) 预算和寻贷

你也许曾听到过这样的故事：买家筹足头期首付款down payment之后, 找一个贷款人开一张pre-qualification letter 或者pre-approval letter， 然后就忙于看房了。一直忙了2，3个月之后，买房合同（Purchase & Sales Agreement）也签了，房检费用也花出去了，定金给出去了， 最后房贷申请却被银行拒绝！这就意味着前功尽弃，白花钱。

为了避免象这样地徒劳，我建议你开始看房之前（或在了解房市房价的同时），找银行的贷款顾问或美国住房和城市发展部（U.S. Housing and Urban Development）详细探讨有关下列这些问题。

– 在种类繁多的贷款产品中，自己的硬条件更适合哪一类贷款要求？

-奖金和Part-time的薪水可不可以来作贷款？

-持哪一种Visa和工作签证的人的薪水可算做贷款？

-信用分数够高吗？

-需要提前多久把头期首付钱down payment放到自己的账号里？

-国内亲人亲戚给的礼钱该怎么做手续？

-有没有2年缴税记录？

-除了头期首付款之外，还必须要额外凑足其他什么金额？

-月薪在支付完每月的各种债务和账单之后， 所剩的钱大约还可以承受多少房贷月供？

-应该作什么样的债务/资产调整才能才能改善贷款条件？才能多贷一些款？

(3) 我的月供能力可以买什么上限的房价？

经纪人可以提供一些资料帮助买家估计大约的买房预算。 但现实中经常是计划跟不上变化，买家喜欢上的房子下往往是超过最初预算（budget）的房价范围， 因此我也建议你问一问贷款顾问有什么创意的贷款建议。

“贷款利率”和“按揭年限”这2个变量也直接影响到你的购房能力。虽然有些经验之谈说：房价上限是年收入annual income的5倍到6倍之间，但看你有没有其他债务比如车贷和学生贷款。在此我要提醒的是，贷款一定要量力而为， 否则会因还不起贷而面临被银行收走房子拍卖的处境。你不妨请贷款顾问替你多做几个假设: 在各种利率和按揭年限的组合下， 我的还贷能力能买得起什么价格上限的房子？ 如果一早就明白这些， 可提高效率。

(4) 挑选房子靠自己，还是靠找经纪人帮忙选房？

许多人希望能省则省，想像若能自己直接去和屋主接洽，就可以省了一笔中介费，但买房子的过程复杂又繁琐，交易的金额庞大，还可能遇到没有预料到的难题（issues）。 一般民众若不是房产专业人士，往往会耗费許多时间去自学，效果也不一定尽如人意。

经纪人协助挑选的房子可能比买家自己挑选的更有价值（虽然这价值也许要等到出售的时候才能兑现，或者在搬进去之后更能节约维修/维护费）。经纪人经历得多，查勘过不同价位层次的房子， 可帮助买家判断房工程质量和配置的好坏，可以预警一些潜在隐患（让你买下之后避免花额外的维修费）。 价格谈判方面，解决纠纷方面经纪人也有不同层面的理解和人脉。

此外， 经纪人受到过培训， 明白房产交易中需要遵从的法规和code， 他们中有的人可以接触到数据库，信息灵通，对房市房价更了解。

我认识一些曾自助交易过房子的人， 等到需要买卖第二个房的时候， 还是重新启用了全职经纪人来帮忙。 曾有一个人在自助交易之后，开始明白经纪人的工作量了， 他在电邮中写道：“通过自己操作一遍， 现在才明白要感激经纪人所付出的，工作量实在多!!! (I now have a great appreciation for what brokers do. SO much work!!!)”

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